相続税申告を自分でするとき｜土地の評価と小規模宅地等の特例の進め方

1. 土地の評価は、どの方式で、どう進めますか

土地は、原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します。宅地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります（国税庁 No.4602）。財産の価額は、原則として相続開始の時の時価で評価します。

進め方は次の順です。

1. 国税庁の財産評価基準書で、亡くなった日の属する年分の路線価図と評価倍率表を開きます（年分ごとに掲載されています）。土地の所在地が、路線価図に載る地域か、評価倍率表で倍率が示される地域かを確かめます。
2. 「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」に、地積や路線価などを書いて評価額を出します。様式は国税庁のサイトからダウンロードできます。
3. 家屋は、固定資産税評価額に1.0を乗じた金額で評価します。固定資産税評価額と同じ額です。
4. 賃貸している土地や家屋は、権利関係に応じて評価額が調整されます。借地権や貸家に当たるかを、先に確かめます。
5. 評価のために作った明細書は、相続税の申告書に添付します。

仕組みの図解や計算例は不動産の相続税評価額の計算方法に、分譲マンションの区分所有補正率はマンションの相続税評価の記事にあります。

2. 小規模宅地等の特例は、自分で使えますか。区分と要件

相続開始の直前に、亡くなった人またはその人と生計を一にしていた親族が事業や居住に使っていた宅地等は、一定の面積までの部分について、評価額から一定の割合を減額できます（国税庁 No.4124）。区分ごとの限度面積と割合は次のとおりです。

自宅の土地（特定居住用宅地等）は、取得する人によって要件が違います。

特例を受けるには、相続税の申告書に特例を受けようとする旨を記載し、小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しなど一定の書類を添付します。特例の対象となり得る宅地等を取得した相続人が2人以上いる場合は、選択について全員が同意し、原則として申告期限までに分割されている必要があります（国税庁 No.4124）。区分ごとの詳しい要件は小規模宅地等の特例の記事で確かめられます。

3. 土地があるとき、申告書に添付する書類は何ですか

国税庁の冊子「相続税の申告のしかた」が示す主な添付書類を、土地と特例に関わる分だけ並べます。

添付書類は機械で読み取るため、のりづけをせず、複数枚のときはクリップなどで留めて出します。このほか、申告書にマイナンバーを記載するため、本人確認書類の写し（e-Taxで申告するときは不要）の添付が必要です。

戸籍の集め方は相続手続きの必要書類一覧に、法定相続情報一覧図は法定相続情報一覧図とはにあります。

4. 自分で進めると、土地の申告で手が止まりやすいのは、どこですか

国税庁の案内から、土地の申告で確認が増える場面を並べます。

• 方式が混ざる：土地が複数あると、路線価地域の土地と倍率地域の土地が混ざることがあります。それぞれの方式で評価明細書を作ります。
• 貸している・借りている：賃貸されている土地や家屋は、権利関係に応じて評価額が調整されます（国税庁 No.4602）。
• 取得者が複数：特例の対象となり得る宅地等を取得する相続人が2人以上いるときは、選択に全員の同意が要り、原則として申告期限までの分割が必要です（国税庁 No.4124）。
• 申告期限までに分割できない：民法の相続分などで申告するため特例は適用できません。分割見込書を出しておくと、申告期限から3年以内に分割があったときは、修正申告または更正の請求で特例を適用できます（国税庁 No.4208、「相続税の申告のしかた」）。
• 入居・入所の事情：施設に入所していたなどで居住していなかった場合は、特例を使える一定の事由が決まっていて、書類も増えます。

どの場面でも、国税庁の電話相談センターや税務署の面接相談で確かめられます。税理士に聞く方法は相続の税理士に無料相談する方法にまとめました。

5. 土地の評価額が出たら、次に何を確認しますか

評価額が出たら、課税価格の合計が基礎控除額を超えるかを確かめます。基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です（基礎控除の記事）。超える場合は、申告書の表を作る順番と必要書類に進みます。

申告書をパソコンで提出する場合は、e-Taxで申告する手順で、土地の評価明細書がXML形式で送れることを確かめられます。税額の概算は相続税かんたん計算機で出せます。

自分で申告できるかの分かれ目を整理した相続税申告を自分でできる？も参考になります。

よくある質問