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親が認知症で意思能力を欠くと、実家を売る契約は親本人が結べません（民法第3条の2）。子が代わりに売るには、法定後見で成年後見人を付け、居住用不動産の売却について家庭裁判所の許可を得る必要があります（民法第859条の3）。許可を得ない処分は無効になると、裁判所は説明しています。判断能力があるうちなら、親が自分で売る、家族信託で実家を受託者名義にしておく、任意後見契約で代理権を定めておく、といった備えがあります。この記事では、親の状況別に必要なこと、売れなくなる理由、成年後見人が売る手順、家族信託で売れる形にしておく方法、そのほかの備え、家族信託を進める前に決めておくことを順に確かめます。
親の判断能力の状態で、売るために要る手続きが変わります（筆者の整理です）。
親の状況別の、実家を売る方法
| 親の状況 | 実家を売る方法 | 先に確かめること |
|---|---|---|
| 元気で、売る時期も決められる | 親が売主として売る | 売ったあとの住まいと、売却代金の使い道 |
| 売る予定はないが、認知症が心配 | 家族信託で実家を受託者名義にしておく。任意後見契約の代理権目録に不動産の処分を入れる方法もある | 信託契約書に売却の権限を書くか、費用はいくらか |
| 物忘れや診断があり、契約できるか分からない | 契約の時点の意思能力があれば、売買契約や家族信託を結べる場合がある | 診断書や様子を伝えて、専門家と公証人に確かめる |
| 契約の内容を理解できない状態 | 家庭裁判所が成年後見人を選び、居住用不動産の処分の許可を得て売る | 後見開始の申立てと、売買契約書の案・査定書の用意 |
判断能力の確かめ方は家族信託は認知症になってからでもできるかにまとめています。
理由は2つあります。1つ目は、売買契約には意思能力が要るためです。民法第3条の2は、法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は無効とすると定めています。親が売買契約の内容を理解できない状態では、親が売主として結んだ契約は無効になります。
2つ目は、親名義の実家を、名義人ではない子が勝手には売れないためです。子が売るには、親から代理権を与えられるか、法定後見で成年後見人になる必要があります。代理権を与える手続きも、親の意思表示ですから、意思能力が要ります。
預貯金も同じです。全国銀行協会の考え方は、預金は基本的には本人の資産で、払い出すには預金者本人の意思確認が必要なため、家族といえども預金者の預金を払い出すことはできない、としています。
裁判所のページは、成年後見人が本人に代わって居住用不動産を処分するには、家庭裁判所の許可が必要で、許可を得ないで処分した場合はその処分は無効になると説明しています。居住用不動産は、現に住んでいる場合に限りません。本人が病院や施設に入所していて居住していなくても、将来居住する可能性がある場合や、入所前に居住していた場合を含みます。処分には、売却、抵当権の設定、賃貸借契約の締結・解除、建物の取り壊しなどがあります。
成年後見人が実家を売るまでの流れ
| 順番 | 内容 | 裁判所のページの記載 |
|---|---|---|
| 1 | 後見開始の審判を申し立てる | 申立てから審判までおおむね1か月から2か月程度。鑑定をする場合は、さらに期間が必要 |
| 2 | 家庭裁判所が成年後見人を選ぶ | 候補者が必ず選ばれるわけではない。専門職が選ばれる場合もある |
| 3 | 買主を探し、売買契約書の案と査定書、評価証明書を用意する | 許可の申立てには、処分の必要性を証する資料（契約書の写し、評価証明書、不動産業者作成の査定書）を添える |
| 4 | 居住用不動産の処分の許可を申し立てる | 申立先は後見開始の審判をした家庭裁判所。申立手数料は収入印紙800円分 |
| 5 | 許可を得てから、売買契約と登記をする | 許可を得ないでした処分は無効 |
保佐人・補助人が居住用不動産を処分するには、不動産を処分する代理権が付与されている場合に限り、同じ許可が要ります。
後見は、売却が終わっても続きます。裁判所のQ&Aは、申立てのきっかけになった目的を果たしたら終わりというものではなく、家族の意思や本人の希望で終わらせることもできない、と説明しています。令和8年6月公布の改正で、利用の必要がなくなったと家庭裁判所が認めるときは終了できる仕組みが設けられます。施行日は公布から2年6か月を超えない範囲で政令で定める日で、法務省民事局の資料に基づきます。
売却後の税金は相続した実家を売却すると税金はいくらか、売り方は相続不動産の査定方法で確かめられます。
家族信託では、親が委託者、子が受託者になる信託契約で、実家を信託します。信託契約を結ぶと効力が生じ（信託法第4条第1項）、受託者は信託財産の管理又は処分などをする権限を持ちます（第26条）。信託行為で権限に制限を加えることもできるため、売却を認めるのか、売却に条件を付けるのかは、契約書の書き方で決まります。
信託の登記にかかる登録免許税と、専門家の報酬の公表料金は家族信託の費用の相場に、実家だけを信託する例を含めて載せています。
親に意思能力があるうちなら、親が売主として売れます。売却後の住まい（施設、賃貸、子との同居）と、売却代金を何に使うかを先に決めます。実家の片付けが必要な場合は遺品整理を自分でするやり方や実家の片付けを業者に頼む費用にあります。
日本公証人連合会は、任意後見契約の標準的な代理権目録の例に「不動産、動産等すべての財産の保存、管理及び処分に関する事項」を挙げています。ただし、「居住用不動産の処分は含まない」とする例もよく見られると書いています。実家を売る可能性があるなら、目録にどう書くかを公証人と決めておきます。任意後見は、判断能力が不十分になって家庭裁判所が任意後見監督人を選んだ時から働きます。
実家が兄弟との共有名義の場合は兄弟で相続した実家を売るには、相続登記が済んでいない場合は相続登記をしていない実家は売れるかで確かめられます。
実家を信託する場合は、次の5つを家族で話しておくと、契約書の相談が進みます（筆者の整理です）。
親の判断能力に不安がある場合は家族信託は認知症になってからでもできるかを先に読むと、確かめる順番が分かります。
子に代理権がなければ売れません。親が売買契約の内容を理解できない状態なら、親が売主として結んだ契約は、意思能力を有しなかったときの法律行為として無効になります（民法第3条の2）。成年後見人が家庭裁判所の許可を得て売る手順になります。
裁判所のページには、許可の基準は載っていません。申立てには、処分の必要性を証する資料として、契約書の写し、評価証明書、不動産業者作成の査定書を添えるとあります。許可が出るかどうかは家庭裁判所が判断します。
裁判所は、現に住んでいる場合に限らず、病院や施設に入所していて居住していなくても、将来居住する可能性がある場合や入所前に居住していた場合も含むと説明しています。
裁判所のページが許可を求めているのは、成年後見人（保佐人・補助人）が本人の居住用不動産を処分する場合です。家族信託では、受託者が信託契約の定めに従って処分します。売却の条件は契約書で決まるため、結ぶ前に専門家と確かめます。
譲渡所得の計算と税率は相続した実家を売却すると税金はいくらか、確定申告は実家の売却の確定申告で確かめられます。
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