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相続した空き家を売る流れは、①相続人の確定と遺産分割、②相続登記、③査定と売却先の決定、④売買契約・決済・引き渡し、⑤翌年2月16日から3月15日の確定申告、の順です。②は売却に必須（法務省）で、相続で所有権を取得したと知った日から3年以内が申請義務です（不動産登記法第76条の2）。税金の特例を使うなら、売却そのものにも期限があります。たとえば3,000万円特別控除は、相続の開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります（国税庁 No.3306）。
空き家を売るまでの流れ
| 順 | やること | 期限・根拠 |
|---|---|---|
| 1 | 相続人を確定し、遺産分割で実家の名義を誰にするか決める | 期限なし（協議はいつでも可・民法第907条） |
| 2 | 相続登記を申請する | 相続を知った日から3年以内（不動産登記法第76条の2） |
| 3 | 査定を受け、売却先と価格を決める | 3,000万円特別控除を使うなら、相続開始から3年目の年末まで |
| 4 | 売買契約を結び、決済・引き渡しをする | 契約日と引き渡し日のどちらで申告するかを選ぶ |
| 5 | 売った翌年に確定申告をする | 翌年2月16日から3月15日（国税庁 No.2020） |
取得費加算を使うなら、売却の期限は別に決まっています（取得費加算の期限）。
仲介で買い手を探して売る方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。違いが出るのは、費用と売るまでの手順です。
売り方による違い（費用の面）
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 譲渡費用 | 仲介手数料が譲渡費用に入る（国税庁 No.3202） | 公式ページには「直買取のため諸経費不要」と書かれている（ラクウル） |
| 手順 | 買い手を探して契約 | お問い合わせ、現地調査と買取査定金額の提示、契約、決済と引き渡し（同） |
価格は物件や条件で変わります。どちらが有利かは、査定額と手取りを比べて判断します。
どちらで売っても、譲渡所得の計算と特例の要件は同じです。
家財が残ったままでも買い取る会社はありますが、相続放棄を考えているうちは、遺品の処分で単純承認とみなされるおそれがあります（民法第921条第1号）。放棄の検討が済んでいることを確かめてから片付けます。
市区町村ごとの粗大ごみの出し方は市区町村別の遺品整理、片付けを頼む場合は遺品整理110番の記事で確かめられます。
譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。長期なら所得税15%、住民税5%です（国税庁 No.3208）。計算例は税金の記事、特例は特例の記事で確かめられます。
相続財産を処分すると、単純承認をしたものとみなされます（民法第921条第1号）。放棄を考えているうちは売却や処分を進めないでください。
決まりはありません。室内に物が残っている物件でも買い取ると、公式ページに書いている会社があります（ラクウル 訳アリ物件の買取）。仲介で売るときは、買い手の条件によって変わります。
申告と納付の期限は、売った翌年の3月15日です（国税庁 No.2020）。売却額が決まった時点で、税額の見込みを立てておきます。
実家を売る前に、相続税がかかるかどうかは計算機で確かめられます
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