相続不動産の査定方法は？机上・訪問・一括査定と買取の違いと、路線価との差

1. 自分の場合は、どの査定から頼めばよいですか

2. 机上査定・訪問査定・一括査定・買取査定は、何が違いますか

査定を仲介の不動産会社に頼んで媒介契約を結ぶとき、会社が売り出す価額について意見を述べるなら、その根拠を明らかにしなければならないと、宅地建物取引業法は定めています（第34条の2第2項）。額だけでなく、どの取引事例を使ったかも聞いてください。

このページのカードは、4つめの買取査定の会社（ラクウル）です。公式ページには、現地調査と買取査定金額の提示のあと、納得したら契約、決済と引き渡しの順と書かれています。仲介の査定や一括査定とは別のサービスです。

3. 査定額は、相続税評価額や固定資産税評価額と同じですか

同じとは限りません。名前は似ていても、何のための額か、誰が決めるかが違います。

売った金額は、相続税の申告で使った評価額に置き換わりません。売却で利益が出たときは、実際の売却額から取得費と譲渡費用を引いて譲渡所得を計算します（国税庁 No.3202・税金の記事）。土地の路線価方式と倍率方式の計算は不動産の相続税評価額の記事で確かめられます。

4. 査定額は何で決まり、額に響きやすい条件はありますか

不動産流通推進センターの価格査定マニュアルは、所有者からのヒアリング内容、現地調査の内容、査定者が目視したデータ、記録書類・証明書類の内容を入力して査定価格を出す仕組みです。つまり、伝える情報と手元の書類が具体的なほど、査定も具体的になります。登記事項証明書や固定資産税の課税明細など、物件を特定できる書類を手元に揃えておくと、ヒアリングに答えやすくなります。

近隣でいくらで取引されたかは、国土交通省の不動産情報ライブラリで、取引価格・成約価格の情報を検索して自分でも確かめられます。査定額が近隣の取引と大きく離れていたら、会社に理由を聞けます。

次のような条件は、額や売り方に影響しうるので、査定を頼むときに先に伝えます。

• 建て替えができない土地（再建築不可の実家）
• 土地を借りている建物（借地権の売却相場）
• 共有名義の不動産（共有名義の実家を全員で売るには）
• 建物が古く、取り壊すかどうか迷っている場合（空き家の解体費用の記事）

査定額は、その額で売れることを約束する数字ではありません。売り出し額や、実際に成立する額とは別です。

5. 相続登記の前や、兄弟で共有のままでも、査定は頼めますか

売るには、先に相続登記が要ります。法務省は、相続した不動産を売却する場合には相続登記が必要と案内しています（相続登記と売却）。一方で、査定を相談する段階は、登記より前に始められます。ラクウルの公式ページには、相続した実家を売るために何をしたらよいかという質問に「まずは一度お気軽にご連絡ください」と答え、相続財産のことで揉めている最中でも相談できると書かれています。

兄弟で共有のときは、売ると決めた時点で全員が売主になります。査定を頼む人が代表しても、結果は書面でもらい、全員で見られるようにしておくと話が進みます。

3,000万円特別控除などの特例を使うなら、売却そのものに期限があります（国税庁 No.3306・特例の違い）。売る流れ全体は相続した空き家を売る流れで確かめられます。

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