相続登記をしていない実家は売れる？売却前に名義変更が必要な理由と、3年の期限

1. 売るのに、なぜ相続登記が必要ですか

買主に所有権を移す登記は、登記簿に載っている所有者（亡くなった方）から行います。亡くなった方の名義のままでは、売主として契約や登記の手続きを進められません。法務省のQ&Aは、売却する場合には相続登記が必要であること、相続人申告登記は不動産の権利関係を公示するものではなく、売却のときの代わりにならないことを案内しています。

名義を誰にするかは、遺産分割で決めます。売ることが決まっているなら、実家を取得する人（または共有名義）で相続登記をしてから売ります（兄弟で売る場合）。

2. 相続登記の3年の期限は、いつから数えますか

• 相続で所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に、移転の登記を申請しなければならない（不動産登記法第76条の2第1項）。
• 遺産分割で法定相続分を超えて所有権を取得したときは、遺産分割の日から3年以内に登記を申請する（同条第2項）。
• 正当な理由がないのに相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性がある（法務省Q&A）。

売る予定が決まっていれば、売却のための相続登記が、この義務を果たす登記にもなります。期限と過料の詳細は相続登記の3年の期限の記事にあります。

3. 売る前に、登記の準備として何をしますか

1. 戸籍謄本などで相続人を確定する（相続手続きの必要書類）
2. 遺産分割協議書を作り、実家の名義を誰にするかを決める
3. 法務局に相続登記を申請する（相続登記の必要書類）
4. 登記が終わってから、売買契約と引き渡しに進む

司法書士に頼むときの費用は相続登記を司法書士に頼む費用で確かめられます。

4. 登記にかかった費用は、売却の税金に関係しますか

相続した人が払った登記費用や不動産取得税は、事業に使っていない土地建物なら、取得費に含められます。ただし、取得費が分からず売却額の5%を使う場合は、含められません（国税庁 No.3270）。

特例を使うなら、売却の期限は相続の開始日が起点です。登記を後回しにして売る時期が遅れると、3,000万円特別控除の期限に間に合わなくなるおそれがあります（売却期限の記事）。

よくある質問