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相続した不動産を売って相続税を払うときの分かれ目は、納期限（死亡を知った日の翌日から10か月）までに売却代金が入るかです。入るなら代金で納め、間に合わないなら、売却を進めながら延納の申請を納期限までに出す方法があります（国税庁 No.4205・No.4211）。売ったときは、売却益に所得税などがかかる場合があります。相続税を払った人が、相続開始の翌日から申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ると、払った相続税の一部を取得費に加える特例が使えます（国税庁 No.3267）。この記事では、売るまでの順序、売ったときの税金、買取と仲介の違い、売らずに払う道を、国税庁の原文で整理します。
状況ごとの、売って払う道との相性
| あなたの状況 | 考え方 | 次に読む記事 |
|---|---|---|
| 預貯金が少なく、住まない家や使わない土地がある | 売却代金で納める道が合います。納期限までに代金が入るかを基準に、売る時期を決めます | この記事の続き |
| 兄弟など相続人が複数で、分け方が決まっていない | 売るには、誰が取得するかを遺産分割で決める必要があります。分割が決まらなくても、納期限は延びません（国税庁 No.4208） | 兄弟で相続した実家を売るには |
| 相続登記がまだ | 売るときは、買主への名義変更の前提として、相続人の名義にする登記が通常は要ります | 相続登記をしていない実家は売れるか |
| 自宅に住み続けたい | 売ると住まいがなくなります。延納で年払いにする道があります | 相続税の延納と物納の要件と手続き |
| 売れるか分からない・買い手が付きにくい不動産 | 買取を含めて査定を取り、売れる見込みが立たないときは延納を併せて考えます | 相続税はかかるのに売れない不動産 |
相続税の申告と納税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です（国税庁 No.4205）。売却代金で払うなら、この期限から逆に並べます。
売ってから払うまでの順序
| 順 | すること | 期限との関係 |
|---|---|---|
| 1 | 遺言の有無、相続人、財産の内訳を確かめる。売る不動産の登記名義を調べる | 申告の準備も同時に始まります |
| 2 | 遺産分割で、売る不動産を誰が取得するか、売って分けるかを決める | 分割が決まらなくても期限は延びず、民法の相続分で分けたものとして申告・納税します |
| 3 | 相続登記をする | 買主への名義変更の前提になります |
| 4 | 査定を取る（仲介・買取） | 買取は、会社が自ら買い取る額を出します |
| 5 | 売買契約と、決済・引き渡し | 代金が入るのが、納期限の前か後かで手段が変わります |
| 6 | 申告と納税 | 納期限は、売却が済んでいなくても来ます |
国税庁 No.4205・No.4208。売却代金が納期限に間に合わないと見込まれるときは、延納申請も納期限までに出します（国税庁 No.4211）。
注意したいのは、相続税の計算に使う評価額と、実際に売れる価格が別のものだということです。相続税の土地の評価は、路線価方式や倍率方式などで決まります（国税庁 No.4602）。売れた額が評価額を下回っても、相続税は評価額で計算された額のままです。
売却が間に合うか分からないときも、延納の申請期限は同じ納期限です。売却を進めながら、延納の申請書を期限までに出しておくと、代金が間に合わなかった場合に備えられます。詳しい要件は相続税の延納と物納の要件と手続きにあります。
土地・建物を売った利益（譲渡所得）には、所得税などがかかる場合があります。利益は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて計算します（国税庁 No.3202）。計算式と税率は相続した実家を売却すると税金はいくらかに整理しています。
相続税を払った人が、相続した財産を売るときは、取得費加算の特例があります。払った相続税のうち一定額を、売った財産の取得費に加えられる特例です（国税庁 No.3267）。
取得費加算の特例の要件
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 1 | 相続や遺贈で財産を取得した者であること |
| 2 | その財産を取得した人に、相続税が課税されていること |
| 3 | その財産を、相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売っていること |
国税庁 No.3267。特例を使うには、一定の書類を添えた確定申告が要ります。期限と計算式は、取得費加算の特例の期限と計算式で整理しました。
相続した実家を売る場合には、空き家の3,000万円特別控除という別の特例もあります。使える条件と、取得費加算との違いは相続した実家を売るときに使える特例はで比べています。
仲介と買取の違い
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買い手 | 市場で買主を探します | 会社が自ら買い取ります |
| 価格の決まり方 | 売り出し価格を決め、買主と条件を交渉します | 会社の査定で、買取の額が提示されます |
| 手順 | 媒介契約、売り出し、買主との契約、決済・引き渡し | 無料の現地調査と買取査定金額の提示、契約、決済・引き渡し（ラクウルの公式ページ） |
| 費用 | 成約すると、不動産会社に仲介手数料を払うのが通常です | ラクウルの公式ページには、直接買い取るため余計な経費がかからないと書かれています |
| 向く場面 | 時間に余裕があり、売り出し価格を見ながら進めたい | 納期限が近い、買い手が付くか不安、買い手探しの手順を省きたい |
買取の額は、仲介の売り出し価格とは別の物差しで決まり、額が違うことがあります。査定の方法の違いは相続した不動産の査定の方法にまとめました。
仲介で売るときの媒介契約には、複数の会社に同時に頼める一般媒介と、他の会社に重ねて頼めない専任媒介があります。専任媒介契約の有効期間は3か月が上限です（宅地建物取引業法第34条の2第3項）。納期限が近いときは、合わなかった場合に切り替えられる契約かどうかも、選ぶ条件に入ります。
このページのカードは、相続不動産の買取の会社（ラクウル）です。公式ページには、日本全国の相続不動産が対象と書かれています。仲介の査定や一括査定とは別のサービスです。
売ると決める前に、売らずに払う道も並べます。
払えない場合にどうなるか、4つの手段の違いは相続税が払えないとどうなるにまとめました。
延納の申請を、納期限までに出す方法があります。延納申請期限は、期限内に申告した場合は申告期限です（国税庁 No.4211）。納期限を過ぎて払うと、延滞税がかかります（国税庁 No.9205）。
売るときは、買主への名義変更の前に、相続人の名義にする登記が通常は要ります。手順は、相続登記をしていない実家の売り方の記事で整理しています。
相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです（国税庁 No.3267）。相続税が課税されていることも要件です。
相続税は評価額で計算された額のままです。相続税の土地の評価は路線価方式や倍率方式などで決まり、実際の売却額とは別です（国税庁 No.4602）。
買取は、会社が自ら買い取るため、買い手探しの手順がありません。仲介は、買主が決まるまでの期間が物件で違います。納期限が近いときは、両方の査定を取って比べる方法があります。
延納や物納の制度があります。延納は、担保を出して年払いにする制度です。要件は、国税庁 No.4211・No.4214 で確かめられます。
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