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相続した実家を売るときの特例は、主に2つあります。譲渡所得から最高3,000万円を引く「被相続人の居住用財産（空き家）の特例」（国税庁 No.3306）と、払った相続税の一部を取得費に足せる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（No.3267）です。前者には、昭和56年5月31日以前に建てた家であることなど家の条件があり、後者には相続税が課税されていることという条件があります。空き家の特例は、取得費の特例を受けていないことが要件のため、2つは同じ売却に併用できません。
空き家の特例と取得費加算の比較（令和8年4月1日現在・国税庁）
| 項目 | 空き家の3,000万円特別控除（No.3306） | 取得費加算（No.3267） |
|---|---|---|
| 内容 | 譲渡所得から最高3,000万円を控除（相続人が3人以上は2,000万円） | 相続税額のうち一定額を譲渡資産の取得費に加算 |
| 売る期限 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（制度は令和9年12月31日の譲渡まで） | 相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで |
| 相続税 | 課税されていなくてもよい | 相続税が課税されていること |
| 家の条件 | 昭和56年5月31日以前に建築、区分所有でない、相続開始の直前に被相続人のほかに居住者がいない、など | 要件に家の築年数などの条件は書かれていない（土地・建物・株式などが対象） |
| 売却代金 | 1億円以下 | 要件には書かれていない |
| 申告 | 必要 | 必要 |
マイホームを売ったときの3,000万円特別控除（No.3302）は、自分が住んでいた家屋が対象です。国税庁の質疑応答事例には、相続した家を、自分が居住の用に供したことがないまま売った場合は「居住用財産ということはできない」ので、この特例は適用できないとする回答があります。
そのため、亡くなった方だけが住んでいた実家を売るときは、上の表の「空き家の特例」が入口になります。自分も住んでいた実家かどうかで、使う制度が分かれます。
併用できません。空き家の特例の要件に「売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと」があります（国税庁 No.3306）。同じ家と敷地の売却では、どちらかを選びます。
ただし、売る対象が別なら話が変わります。取得費加算は「譲渡した財産ごとに計算」します（No.3267）。実家以外の土地や株式を売るときは、財産ごとに特例が使えるかどうかを見ます。
上限の考え方が違います。空き家の特例は、譲渡所得から引ける額の上限が3,000万円（相続人が3人以上は2,000万円）です。取得費加算は、相続税額に、譲渡した財産の相続税評価額が占める割合を掛けた額で決まります（No.3267）。
比べ方の例（仮定）
| 空き家の特例 | 取得費加算 | |
|---|---|---|
| 前提 | 売却額4,000万円、譲渡費用150万円、取得費は5%の200万円 | 同じ。相続税額1,000万円、取得財産の価額は合計1億円、実家の相続税評価額3,000万円 |
| 特例で減る額 | 譲渡所得から3,000万円を控除 | 取得費に1,000万円×3,000万円÷1億円＝300万円を加算 |
| 課税される譲渡所得 | 3,650万円－3,000万円＝650万円 | 3,650万円－300万円＝3,350万円 |
数字は説明のための仮定です。実際の税額は、売却の条件によって変わります。取得費加算の算式は、国税庁 No.3267 の算式を、他の加算がない場合に当てはめた例です。
家の条件を満たす実家で、売却額が大きいときは、空き家の特例のほうが減る額が大きくなる場合があります。逆に、昭和57年以降に建てた実家は空き家の特例の対象外なので、相続税を払ったなら取得費加算を検討します。
使えません。要件に「その財産を取得した人に相続税が課税されていること」があります（国税庁 No.3267）。基礎控除の範囲内で相続税がかからなかった場合は対象外です。
対象外です。被相続人居住用家屋の要件に「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」があります（国税庁 No.3306）。
空き家の特例は、市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類が要ります。家の状態によっては、耐震基準の証明書や取り壊しの手配も必要です。詳しくは3,000万円特別控除の要件の記事を確かめてください。
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