相続税はかかるのに売れない不動産｜訳アリ買取という出口

1. 計算機が出した税額は、売れる金額の上に乗っていない

相続税の計算では、土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額をもとに評価します。 路線価は公示価格のおおむね80%を目安に定められています（国税庁）。 つまり、計算機で見た税額は「市場よりやや低めに作られた数字」の上に乗っています。

ところが、評価額どおりに買い手がつく不動産と、評価額はついても買い手がつかない不動産があります。 この2つを区別しないまま10か月を数え始めると、納税資金の見通しだけが立たないまま日が過ぎます。

評価額は課税のための数字であって、その値段で売れることの保証ではありません。 評価の仕組みそのものは不動産の相続税評価額の計算方法で解説しています。 ここでは「評価はつくのに売れない」という状態だけを扱います。

2. 評価額はつくのに買い手がつかない5つの型

売りにくさは「立地が悪いから」だけで決まるわけではありません。 次の5つは、立地に関係なく買い手が限られる型です。ご自身の不動産がどれに当たるかを確かめてください。

相続税の評価では、これらの事情に応じた減額の補正が用意されている場合があります。 ただし補正があることと、市場で買い手がつくこととは別の話です。 評価が下がったからといって、その金額で買う人が現れるとは限りません。

借地権や底地、貸家建付地の評価の考え方は 貸家建付地・貸宅地の評価で扱っています。 農地・山林については農地・山林を相続したらを参照してください。

3. 売れないまま10か月が来るとどうなるか

相続税の申告と納付の期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月です（相続税法第27条・第33条）。 納付は金銭で一度に行うのが原則です。

ここで多くの方が「払えなければ延納か物納がある」と考えます。 ただし延納は、納付すべき税額が10万円を超え、金銭で納付することが困難な事由があり、 原則として担保を提供することが条件になります。利子税もかかります（相続税法第38条）。

物納はさらに条件が絞られ、延納によっても金銭で納付することが困難な場合に限られます （相続税法第41条）。また、管理処分不適格財産にあたるものは物納できません。 つまり「売れないから物納にする」という順番は成立しません。 売りにくい不動産ほど、物納でも受け入れられにくい側にあります。

4. 売りにくい不動産に取れる手は4つ

売りにくい不動産について、実際に取れる手はおおむね次の4つです。 10か月という期限があるので、それぞれ「間に合うか」で見比べるのがこの場面の判断軸になります。

価格だけを見るなら、時間をかけて一般の買主を探すほうが高くなりやすいのが通常です。 この記事は買取を勧めるためのものではありません。 期限が決まっている場面では、価格と時間のどちらを優先するかを先に決める必要がある、という話です。

5. 買取に出したあとに何が起きるか

査定を頼むことに踏み切れない理由の多くは、金額ではなく「そのあと何をされるのか分からない」ことにあります。 ここでは、申し込んだあとの工程を順に書きます。

入力するもの

公式サイトの査定フォームで選ぶのは、物件のタイプ、エリア、面積です。 登記事項証明書と固定資産税の課税明細書が手元にあれば、確認しながら入力できます。 その場で金額が確定するわけではなく、あくまで問い合わせの入口です。

そのあとに来る連絡

申し込みのあと、担当者から連絡が入り、本人確認と、物件の状況についてのヒアリングがあります。 接道の状況、共有者の有無、建物の傷み、残置物の有無といった、フォームでは書ききれない部分です。 この記事の広告主は、ここまで進んだ時点を成果として扱っています。 つまり電話やメールで話す工程が必ず1回入ります。ここは隠さずに書いておきます。

買取の対象として公表されているもの

公式サイトでは、買取を強化している物件として次の11種類が挙げられています。 事故物件、再建築不可物件、共有持ち分物件、違反建築物件、旧耐震・築古物件、借地権、債務整理物件、 長屋連棟式物件、立ち退き物件、底地、紛争物件です。 仲介で断られた理由が、そのまま買取の対象条件になっている構図です。

費用が発生する地点

査定と相談の段階で費用は発生しません。自社で買い取る形なので、仲介手数料もかかりません。 運営は株式会社ネクサスプロパティマネジメント（宅地建物取引業免許　国土交通大臣(1)第10311号）で、 対応は全国です。

断りたくなったとき

査定額を見てから断ってかまいません。金額に納得できなければ「今回は見送ります」で終わります。 申し込んだことで売却の義務が生じるわけではありません。 他社にも査定を出して見比べる進め方も、こちらの自由です。

6. 使えない人・向かない人

成果条件と否認条件から、対象になる方とならない方を整理します。想像で書いたものではありません。

売却が目的でない相談は、広告主の側でも対応していません。 該当する場合は、市区町村の空き家相談窓口や、弁護士・司法書士の相談先のほうが適しています。

7. 3年10か月以内に売ると税が軽くなる／なぜ査定が無料か

相続した不動産を売る場合、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例があります （租税特別措置法第39条）。相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで、 つまり実質的に3年10か月以内に売却したときに、その不動産に対応する相続税額を取得費に加算できる制度です。 納税のために売る場合、この期間の内側に収まることが多くなります。

売る時期による税負担の違いは 生前売却と相続後売却の比較で扱っています。 適用の可否は個別の事情で変わるため、実際の申告は税理士等にご確認ください。

査定が無料で成り立つ理由

買取業者は、物件を仕入れて手を入れ、再び販売することを事業にしています。 売主から手数料を取る仕組みではないため、査定と相談の段階で費用は発生しません。

あわせて明記します。当サイトは、下のリンク経由で申し込みがあった場合に広告主から報酬を受け取っています。 そのうえで、対象にならない方の条件と、買取価格が低くなりやすいことを同じ記事の中に書いています。

8. 次にすること

登記簿と公図を出して、2つだけ確かめてください。前面道路に2メートル接しているか、 名義が単独か共有か。この2つで売りにくさの大半が決まります。

そのうえで、売れるかどうかの当たりを付けるために査定を出してください。 売ると決めるためではなく、10か月の使い方を決めるためです。

いま結論を出す必要はありません。決めるのは、査定額という材料が手元にそろってからで足ります。