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相続登記は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があります（令和6年4月1日開始）。令和6年4月1日より前に相続を知った不動産で登記が済んでいないものは、令和9年3月31日までに申請が必要です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。遺産分割がまとまらず3年以内に間に合わないときは、単独でできる「相続人申告登記」で義務を果たせます。ただし、売却や抵当権の設定には相続登記が必要です。
期限（法務省Q&A・令和7年3月27日現在）
| 場合 | 期限 |
|---|---|
| 令和6年4月1日以降に、不動産を相続で取得したと知った | 知った日から3年以内 |
| 令和6年4月1日より前に相続を知った不動産で、登記が済んでいない | 令和9年3月31日まで |
| 遺産分割で不動産を取得した | 相続登記の3年とは別に、遺産分割の日から3年以内に、遺産分割の内容に応じた登記 |
根拠：不動産登記法第76条の2（相続から3年、遺産分割から3年）、第164条（過料）。法務省Q&A。
起算点は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日」です（不動産登記法第76条の2第1項）。亡くなった親が不動産を持っていたかもしれないが分からない場合は、具体的な不動産を知るまで義務は始まりません（法務省Q&A）。
揉めている場合や、すぐに分割できない場合の手段が、次の相続人申告登記です。
相続人申告登記は、令和6年4月1日に始まった、相続登記の義務を果たすための簡易な方法です。
相続人申告登記のポイント
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 何をするか | 登記簿上の所有者が亡くなって相続が開始したこと、自分がその相続人であることを、期限内（3年以内）に登記官へ申し出る。必要な戸籍の証明書等を添付する |
| 誰が | 相続人の1人が単独でできる。他の相続人の分も含めた代理申出もできる |
| 効果 | 申出をした相続人についてだけ、相続登記の義務を履行したものとみなされる。全員が履行したとみなされるには、全員がそれぞれ申出をする（連名でまとめて申出も可） |
| できないこと | 遺産分割がされた後に、これに基づく登記をする義務を履行することはできない。不動産の権利関係を公示するものではなく、売却や抵当権の設定には相続登記が必要 |
過料の対象は、正当な理由がないのに期限内に相続登記をしなかった場合です。過料は10万円以下の範囲で、裁判所が決めます。正当な理由として、法務省は次の例を挙げています。
これらに当たらない場合でも、具体的な事情に応じて、登記をしないことに理由があり正当性が認められれば、正当な理由があるとされます。過料が科される3段階の流れは期限を過ぎたらどうなるかにあります。
状況別の目安
| 状況 | 選ぶ手段 |
|---|---|
| 話し合いがついていて、取得する人が決まっている | 遺産分割協議による相続登記（必要書類） |
| 話し合いがついていないが、期限が近い | 相続人申告登記で義務を果たし、並行して遺産分割を進める |
| 不動産を売却する予定がある | 相続登記が必要。相続人申告登記だけでは売却できない |
| 令和6年4月より前の相続で、登記をしていない | 令和9年3月31日までに申請。登録免許税の免税措置も同じ日までの措置 |
登録免許税の免税措置（一定の土地）は、令和9年（2027年）3月31日までの間に受ける登記が対象です。免税の条件は相続登記を司法書士に頼む費用に書きました。
義務は果たせますが、遺産分割がされた後は、その結果に基づく登記を別に3年以内にする必要があります。また、売却や抵当権の設定には相続登記が必要です（法務省Q&A）。
遺産分割の結果、兄が取得した不動産については、相続で取得していないあなたに義務はないと、法務省のQ&Aにあります。
10万円以下の範囲で、裁判所が決めます（不動産登記法第164条、法務省Q&A）。
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