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共有名義の実家を全体として売るには、共有者全員が売主として売買契約に加わります。共有物に変更を加えるには他の共有者の同意が必要とされているためです（民法第251条第1項）。税金は、売った人それぞれが受け取った代金について計算します。3,000万円特別控除は、共有の家屋・敷地でも使える場合があります。国税庁の質疑応答事例は、共有の被相続人居住用家屋を取り壊して敷地を売った場合に、敷地の全部について特例を適用して差し支えない、と回答しています。
全体売却と持分売却の違い
| 全体で売る | 持分だけ売る | |
|---|---|---|
| 売主 | 共有者全員 | 持分を売る人だけ |
| 同意 | 他の共有者の同意が必要（民法第251条第1項） | 条文上、同意を求める規定はない |
| 買い手 | 家を使いたい個人や買取会社など | 持分を買い取る会社など。買い手が共有者になる |
| 代金 | 持分に応じて分ける | 売った人が受け取る |
持分だけを売る場合は共有持分の売却の記事にあります。
相続人が3人以上で取得した場合は、控除の上限が2,000万円になります（相続人の数の記事）。
相続人どうしなら、遺産分割の協議や、家庭裁判所の調停・審判で決めます（民法第907条）。通常の共有なら、裁判所に共有物の分割を請求できます（第258条）。方法の詳細は兄弟で売る場合の記事にあります。
共有物に変更を加えるには他の共有者の同意が必要です（民法第251条第1項）。同意が得られないときは、相続人どうしなら遺産分割（第907条）、通常の共有なら共有物の分割請求（第258条）を検討します。弁護士に相談してください。
共有者全員の合意があれば、割合と違う分け方もできます。ただし、税金の計算は受け取る代金で変わるため、売る前に決めておきます。
特例は、売った人ごとに、要件を満たしているかどうかで決まります（国税庁 No.3302・No.3306）。
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