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事故物件を相続しても、売ることはできます。売るときに買主へ伝えるかどうかは、国土交通省のガイドラインが整理しています。老衰や持病による死、日常生活の中での不慮の死（階段からの転落、入浴中の溺死、食事中の誤嚥など）は、原則として告げなくてよいとされています。ただし、発見が遅れて特殊清掃などが行われた場合は、告げる対象になります。それ以外の死は、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合に告げます。また、買主から問われたときは、年数や死因に関わらず告げます。売る方法は、不動産会社に仲介を頼む方法と、買取業者に直接売る方法の2つです。この記事では、告知の範囲、自分に近い場合、仲介と買取の違い、特殊清掃と残置物、売る前の手続きを、国土交通省の原文で整理します。
国土交通省のガイドラインは、宅地建物取引業者（不動産会社）が、過去に人の死があった不動産を取引するときの告知の範囲を整理したものです。居住用の不動産が対象で、売買と賃貸の両方を扱います。売買の場合の整理は次のとおりです。
人の死があった不動産を売るときの告知（国土交通省ガイドライン・売買取引の場合）
| 何があったか | 買主に伝えるか |
|---|---|
| 老衰、持病による病死などの自然死 | 原則として、告げなくてよい |
| 自宅の階段からの転落、入浴中の溺死や転倒、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の死 | 自然死と同様に、原則として、告げなくてよい |
| 上の死でも、長期間にわたって人知れず放置されたことなどで、特殊清掃や大規模リフォームなどが行われた | 告げなくてよい場合に当たらず、下の行と同じ扱いになる。取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げる |
| 他殺、自死、事故死など、上の行以外の死 | 取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げる |
| 隣の住戸や、買主が日常生活で通常使用しない共用部分での死 | 原則として、告げなくてよい。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響などが特に高い事案は、この限りではない |
| 買主から事案の有無を問われた。社会的影響が大きく、買主が把握しておくべき特段の事情がある | 発覚からの期間や死因に関わらず、調査で分かった点を告げる |
国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）の4（1）〜（3）。ガイドラインが「特殊清掃」と呼ぶのは、孤独死などが発生した住居で、原状回復のために消臭・消毒や清掃を行うサービスです。
告げるときの中身も決まっています。事案の発生時期（特殊清掃などが行われた場合は発覚時期）、場所、死因（不明なら不明であること）、特殊清掃などが行われた場合はその旨です。亡くなった方やその遺族の名誉と生活の平穏に配慮するため、氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死の態様、発見状況などは告げる必要がない、とされています。買主に告げるときは、後日のトラブル防止のため、書面の交付などによることが望ましいとされています。
年数の線に注意してください。ガイドラインに「概ね3年」とあるのは、賃貸借取引の対象不動産についてです。売買取引については、何年たてば告げなくてよいという年数の線は示されていません。
自分に近い行から見てください。ガイドラインが整理していない場合は、個別に不動産会社へ確かめます。
状況ごとの、告知と進め方
| あなたの状況 | 考え方 |
|---|---|
| 実家で親が病気で亡くなった。すぐ発見され、特殊清掃はしていない | 自然死として、原則として告げなくてよい場合に当たります。ただし、買主から尋ねられたら、告げます |
| 一人暮らしの親が亡くなり、発見が遅れて特殊清掃を入れた | 特殊清掃などが行われた場合は、告げる対象になります。発覚時期、場所、死因（自然死など）、特殊清掃を行った旨を伝えます。年数の線はありません |
| 自死や事件があった | 取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げます。亡くなった方の氏名や、死の態様の詳細までは告げる必要がない、とされています |
| マンションの自室で亡くなった | 戸建てと同じ整理です。自室で起きたことは、原則として上の表に従います |
| マンションの隣の部屋や共用部分で亡くなった | 隣接住戸や、買主が日常生活で通常使用しない共用部分は、原則として告げなくてよいとされています。ただし、事件性や周知性が特に高い事案は別です |
| 救急搬送された病院で亡くなった | ガイドラインは、搬送先の病院で死亡した場合の取扱いを、現時点では対象としていないと書いています。売る不動産会社に、事実を伝えて確かめます |
| 家を壊して更地にして売りたい | ガイドラインは、人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引の取扱いも、対象としていないと書いています。同じく、不動産会社に確かめます |
| 相続人が複数いる | 遺産分割で名義を決めてから売るか、共有のまま全員で売るかになります。共有名義の不動産を売るときの進め方は共有名義の不動産を相続したらで整理しています |
相続した不動産を売るときの全体の流れは、相続した空き家を売る流れで確かめられます。
事故物件でも、仲介で売れる場合はあります。ガイドライン自身が、人の死に関する事案の評価は買主の内心に関わる事項で、取引の判断にどの程度影響するかは当事者ごとに異なる、と書いています。まず複数の不動産会社に査定を取り、告知書に事実を書いて売り出す方法があります。
仲介と買取の違い
| 項目 | 仲介で売る | 買取業者に売る |
|---|---|---|
| 買主 | 一般の買主です。買主が事案をどう受け止めるかで、決まる早さが変わります | 買取業者が買主になります |
| 告知 | 媒介する不動産会社が、売主に告知書（物件状況等報告書）への記載を求め、買主に告げます。ガイドラインは、告知書に書かれなかった事案が後で分かっても、不動産会社に重大な過失がない限り、調査は適正になされたものとしています | 買取業者が買主になるため、事案は査定の段階から買取業者に伝えます。契約書の責任の欄は、契約前に読みます |
| 費用 | 成約すると、仲介手数料がかかります | 買取業者の公式ページには、自社買取のため仲介手数料などの諸費用がかからないと書かれています |
| 進め方 | 内覧に備えて、片付けや清掃が先になることがあります | 公式ページの買取事例には、特殊清掃・残置物撤去を含めて、現状のまま買い取った例があります |
買取の欄は、訳アリ物件の買取専門店の公式ページ（raku-uru.org・2026年10月28日確認）の表示原文です。買取価格は、物件ごとの査定で決まります。
どちらが合うかは、物件の状態、急ぐかどうか、買主に会う手間を取れるかで変わります。仲介で売り出して動かないときに、買取の査定を取る順番もあります。決める前に、仲介と買取の両方の査定額を並べて比べます。
ガイドラインは、特殊清掃を売る前に必須とは書いていません。書いているのは、特殊清掃などが行われた場合は告げる対象になりうる、という点です。片付けの順番は、売り方で変わります。
借地権や再建築不可など、事故物件のほかにも売りにくい事情が重なる場合は、相続税はかかるのに売れない不動産で、買取という出口を整理しています。
国土交通省のガイドラインでは、自然死は原則として告げなくてよいとされています。ただし、長期間人知れず放置されて特殊清掃などが行われた場合は、告げる対象になります。また、買主から事案の有無を問われたときは、年数や死因に関わらず告げます。
ガイドラインの「概ね3年」は、賃貸借取引の対象不動産についての整理です。売買取引については、何年たてば告げなくてよいという年数の線は示されていません。
ガイドラインは、事案の存在を故意に告知しなかった場合などには、売主が民事上の責任を問われる可能性があると、あらかじめ伝えることが望ましいとしています。知っている事実は、不動産会社に正直に伝えます。
売れる場合はあります。人の死に関する事案が取引の判断にどの程度影響するかは、買主ごとに異なる、とガイドラインに書かれています。複数の不動産会社に査定を取り、告知書に事実を書いて売り出す方法があります。買取の査定を並べて比べることもできます。
ガイドラインに、売る前に必須という記載はありません。仲介では内覧のために先に入れることが多く、買取では現状のまま買い取った事例が、買取業者の公式ページに載っています。
放棄した人は、その相続に関しては初めから相続人とならなかったものとみなされます（民法第939条）。ただし、期限や、放棄の前の行動で単純承認とみなされる場合があります。詳しくは事故物件の相続税評価と相続放棄で説明しています。
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