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令和6年1月1日以後に売る場合、被相続人居住用家屋と敷地等を相続または遺贈で取得した相続人の数が3人以上のときは、空き家の特別控除の上限が3,000万円から2,000万円になります（国税庁 No.3306）。数えるのは「その家屋と敷地等を取得した相続人」の数で、相続人全員の数とは書かれていません。兄弟3人で実家を共有名義で相続して売るなら2,000万円、1人が実家を取得して売るなら3,000万円が上限です。
控除額の上限（令和6年1月1日以後の譲渡・国税庁 No.3306）
| 実家と敷地を取得した相続人 | 控除額の上限 |
|---|---|
| 1人 | 3,000万円 |
| 2人 | 3,000万円 |
| 3人以上 | 2,000万円 |
控除は、売った人それぞれの譲渡所得の金額から差し引きます。
国税庁の記載は「被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を相続又は遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円」です。実家を取得した相続人を数える書き方なので、兄弟が3人いても、実家を1人が取得し、他の2人は預貯金を取得する分割なら、実家の取得者は1人です。
仮定：実家を3,000万円で売り、譲渡費用が150万円、取得費が売却額の5%の150万円、長期譲渡所得とします。譲渡所得は3,000万円－（150万円＋150万円）＝2,700万円です。
3人で等分に売る場合の1人あたり（仮定）
| 1人あたりの金額 | |
|---|---|
| 譲渡所得の按分 | 2,700万円÷3人＝900万円 |
| 特別控除 | 上限2,000万円（控除できるのは譲渡所得の範囲内で900万円） |
| 課税される譲渡所得 | 0円 |
数字は説明のための仮定です。実際の税額は、売却の条件によって変わります。売却額や持分によっては、上限の差が税額に影響します。
売却額が小さいと、上限が2,000万円でも3,000万円でも結果が変わらない場合があります。売却額が大きい実家ほど、上限の差が税額に出ます。
遺産分割の方法によって、実家と敷地を取得する人の数が決まります。実家を1人が取得して他の相続人には代償金を払う方法や、実家を売って代金を分ける方法などがあります。どの方法が特例に影響するかは、分割の内容と売却の順番で決まります。
遺産分割協議の前に特例のために分け方を決めると、他の相続人との納得が得られにくくなります。分け方の選択肢は代償分割の記事、協議書は遺産分割協議書の記事で確かめられます。特例の適用可否は、分割の前に税務署か税理士に確認してください。
1億円以下かどうかの判定は、他の相続人が売却した部分も含めた売却代金で行います（国税庁 No.3306）。兄弟が別々の日に自分の持分を売っても、合算して判定されます。
国税庁の記載は「被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を相続又は遺贈により取得した相続人の数が3人以上」です（No.3306）。実家と敷地を取得した人の数で判断します。具体的な数え方は税務署に確認してください。
令和6年1月1日以後の譲渡では、取得した相続人が2人以下なら上限は3,000万円で、控除は売った人それぞれの譲渡所得の金額から差し引きます（国税庁 No.3306）。1人あたりの適用は、申告の内容で確かめてください。
2,000万円の上限は、令和6年1月1日以後に行う譲渡の制度です（国税庁 No.3306）。それ以前の譲渡は対象外です。
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