アパートやマンションを建てて他人に貸している土地（貸家建付地）や、建物自体（貸家）は、自分で使っている不動産より相続税評価額が下がります。 賃貸不動産が相続税対策として使われる理由もここにあります。 この記事では、貸家建付地・貸宅地・貸家の評価の計算式と、空室がある場合の扱いを具体例で解説します。評価減の仕組みを理解しておくことで、賃貸不動産の相続税負担を正しく見積もることができます。
貸家建付地とは、貸家の敷地の用に供されている宅地、たとえばその宅地を所有する人が建築したアパートやビルなどを他人に貸し付けている場合の、その敷地である宅地をいいます。 自分が住むための自宅の土地（自用地）と比べて、貸家建付地は評価額が下がります。これは、賃借人（入居者）がいる限り、所有者が自由に土地を使えないという利用制限を評価額に反映させる仕組みです。
アパート・マンションだけでなく、貸店舗や貸事務所の敷地も同じ考え方で貸家建付地として評価されます。事業用の建物であっても、借家権の目的となっている限り評価減の対象になる点は共通しています。
貸家建付地の価額は、次の算式で評価します。
貸家建付地の価額 ＝ 自用地としての価額 − 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
借地権割合・借家権割合は路線価図・評価倍率表で確認できます
借地権割合は路線価図にA〜Gの記号（90%〜30%）で示されており、借家権割合は全国一律で原則30%です。 これらを掛け合わせた分だけ、自用地としての評価額から差し引かれます。
計算例（自用地評価額5,000万円・借地権割合70%・賃貸割合100%）
| 項目 | 計算 | 結果 |
|---|---|---|
| 自用地としての価額 | 5,000万円 | |
| 評価減の額 | 5,000万円 × 70% × 30% × 100% | 1,050万円 |
| 貸家建付地の価額 | 5,000万円 − 1,050万円 | 3,950万円 |
賃貸割合は、貸家の各独立部分（構造上区分された、独立した出入口を有するなど独立して賃貸できる部分）の賃貸状況に基づいて計算します。
賃貸割合 ＝ 賃貸されている各独立部分の床面積の合計 ÷ 貸家の各独立部分の床面積の合計
空室がある部分は原則として賃貸割合に含まれません
たとえば10室あるアパートのうち8室が賃貸中で2室が空室であれば、賃貸割合は80%になります。空室が多いほど評価減の効果は小さくなる点に注意が必要です。
継続的に賃貸されていたアパート等の各独立部分が、課税時期（被相続人の死亡の日）において一時的に空室となっていたにすぎないと認められる場合は、課税時期においても賃貸されていたものとして賃貸割合の計算に含めてよいとされています。
一時的な空室として認められる4つの条件
| 1 | 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること |
| 2 | 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと |
| 3 | 空室の期間が、課税時期の前後で例えば1か月程度など、一時的な期間であること |
| 4 | 課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと |
4つの条件をすべて満たすかどうかがポイントです。長期間空室が続いていた部分や、募集を停止していた部分は、この特例の対象にはなりません。
貸家建付地は「土地を所有する人自身が建物を建てて他人に貸している」ケースですが、これとは別に「土地そのものを他人に貸して、借地人がその土地に建物を建てている」ケース（貸宅地）もあります。
貸家建付地と貸宅地の違い
| 項目 | 貸家建付地 | 貸宅地 |
|---|---|---|
| 建物の所有者 | 土地の所有者本人 | 借地人（土地を借りている人） |
| 評価額の計算 | 自用地×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合) | 自用地×(1−借地権割合) |
建物自体（貸家）の評価は、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じた上で、借家権割合分を控除して評価します。
貸家（建物）の価額 ＝ 固定資産税評価額 × (1 − 借家権割合 × 賃貸割合)
賃貸割合は貸家建付地と同じ考え方で計算します
不動産の評価方法の基本（路線価方式・倍率方式）については「不動産の相続税評価額の計算方法」も参考にしてください。
賃貸不動産は評価額が下がるため相続税対策として活用されますが、いくつか注意点があります。
不動産投資ローンを利用して賃貸物件を購入した場合、相続開始時点で残っているローン残高は債務として遺産総額から差し引くことができます（債務控除）。評価減による評価額の圧縮効果と、債務控除による遺産総額の圧縮効果が合わさることで、賃貸不動産は他の財産に比べて相続税対策の効果が大きくなりやすい仕組みになっています。ただし、過度な借入は相続後の家賃収入で返済しきれないリスクもあるため、収益計画を含めて慎重に検討する必要があります。
小規模宅地等の特例との関係については「小規模宅地等の特例で土地の評価額が最大80%減額される仕組み」も確認しておくとよいでしょう。
複数の部屋を持つ賃貸マンション・アパート一棟を所有していた場合、土地（貸家建付地）と建物（貸家）をそれぞれ別に評価し、合計した金額が相続税評価額になります。
賃貸マンション一棟の評価イメージ（土地自用地評価8,000万円・建物固定資産税評価額3,000万円・借地権割合70%・入居率90%）
| 項目 | 計算 | 結果 |
|---|---|---|
| 土地（貸家建付地） | 8,000万円 × (1 − 70% × 30% × 90%) | 約6,488万円 |
| 建物（貸家） | 3,000万円 × (1 − 30% × 90%) | 約2,190万円 |
| 評価額の合計 | 約6,488万円 + 約2,190万円 | 約8,678万円 |
同じ物件を自分で使う場合（自用地・自用家屋）と比べると、土地・建物それぞれで評価が下がるため、相続税評価額全体で1,000万円以上の差が生じることも珍しくありません。ただし、入居率（賃貸割合）が下がるほど評価減の効果は薄れるため、空室対策と相続税対策は表裏一体の関係にあります。
Q. 賃貸住宅の一部が空室の場合、貸家建付地の評価はどうなりますか？
A. 空室部分は原則として賃貸割合の計算に含めず、評価減の対象になりません。ただし、継続的に賃貸されてきた各独立部分が、退去後速やかに次の入居者を募集しており、空室期間が課税時期の前後で1か月程度など一時的なものであり、他の用途に供されていない場合は、一時的な空室にすぎないとして課税時期でも賃貸されていたものとして扱ってよいとされています。国税庁の質疑応答事例で示された4つの条件をすべて満たすかどうかが判断基準になります。
Q. 相続直前に賃貸を始めた場合でも貸家建付地の評価減は使えますか？
A. 形式的には貸家建付地の要件を満たしていれば評価減は適用されます。ただし、相続開始の直前に急に賃貸を始めるなど、明らかに相続税の負担を減らす目的だけで行われたと認められる場合は、税務調査で租税回避行為として問題視されるリスクがあります。賃貸には正当な事業目的（空室対策・収益確保など）があることが望ましく、極端な直前対策は避けるべきです。賃貸を始める際は、賃貸借契約書をきちんと作成し、実際に家賃のやり取りが発生していることを記録に残しておくことも重要です。
Q. 社宅として従業員に貸している土地も貸家建付地になりますか？
A. なりません。貸家建付地の評価の対象となる宅地は、借地借家法の適用がある「借家権」の目的となっている家屋の敷地です。一般的に借地借家法の適用がないとされている社宅の敷地は、貸家建付地の評価は行わず、自用地としての価額で評価することになります。従業員向けの福利厚生としての社宅は、賃貸事業としての貸家とは扱いが異なる点に注意してください。
賃貸不動産の評価は借地権割合・借家権割合・賃貸割合の3つの要素が絡み、計算を誤ると評価額が大きくずれることがあります。実際の申告では、路線価図の確認や賃貸状況の記録を丁寧に整理し、税理士のチェックを受けることをおすすめします。空室状況や賃貸借契約の内容も評価に影響するため、日頃から管理状況を記録しておくと申告時の作業がスムーズになります。
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